Première cession d'un logement autre que la résidence principale : exonération de la plus-value sous condition

03.11.2023

La plus-value générée lors de la première cession d'un logement autre que la résidence principale est exonérée d'impôt sur le revenu. Chaque personne physique peut donc en bénéficier une seule fois au titre de la cession de son choix. Encore faut-il que les conditions imposées par la loi soient réunies.

Plusieurs conditions cumulatives subordonnent le régime d'exonération dont peut bénéficier la plus-value résultant de la première cession d'un logement qui n'est pas la résidence principale du cédant. Précisons que le bénéfice de l'exonération s'apprécie par cédant en sorte que chaque contribuable personne physique peut en profiter au titre d'une seule cession.

À noter. En cas de pluralité de cédants, le respect des conditions d'application et le bénéfice de l'exonération s'apprécient distinctement par cédant personne physique : chaque coïndivisaire en cas d'indivision, chacun des époux en cas de cession d'un bien commun, chaque associé en cas de cession d'un logement par une société ou un groupement.

Ne pas être propriétaire de sa résidence principale

Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession. Le délai de quatre ans est apprécié de date à date.

La détention ou non-détention de la résidence principale est appréciée au jour de la cession de l'autre logement. La plus-value est par conséquent imposable dès lors qu'à la date de son fait générateur (la cession), la condition d'exonération n'est pas remplie (le vendeur est propriétaire de sa résidence principale). Peu importe qu'il perde cette qualité a posteriori.

Lorsque la résidence principale est détenue par une société, un groupement ou un organisme dont le cédant détient directement ou indirectement des parts, des actions ou des droits au jour de la cession ou à un moment quelconque durant les quatre années qui précédent la cession de l'immeuble, le cédant ne peut pas bénéficier de l'exonération et cela, quel que soit le pourcentage de détention.

Enfin, la détention d'un droit démembré ou d'un droit indivis sur un immeuble d'habitation affecté à la résidence principale du cédant est également de nature à priver le contribuable du bénéfice de l'exonération.

Bon à savoir. Le fait que, dans le cas d'un couple marié, l'un des époux détienne ou ait détenu comme bien propre, au cours des quatre années précédant la cession, la résidence principale du couple n'est pas de nature à priver l'autre époux du bénéfice de l'exonération, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies.

La cession porte sur un logement

Le régime d'exonération concerne uniquement la cession d'un immeuble à usage d'habitation, non affecté à la résidence principale, et sur ses dépendances immédiates et nécessaires, étant entendu que la cession de ces dépendances est simultanée avec celle du logement. Les locaux professionnels, les terrains à bâtir, les parts de groupement de toute nature à prépondérance immobilière sont donc exclus du régime d'exonération. Notez néanmoins que lorsque le bien cédé est affecté pour partie à usage d'habitation et pour partie à usage professionnel, l'exonération s'applique à la seule fraction de la plus-value afférente à la cession de la partie à usage d'habitation.

Précisons que la nature du bien cédé est appréciée à la date de la cession.

L'exonération s'applique une seule fois

Le régime d'exonération s'applique dès lors qu'il s'agit de la première cession d'un logement, étant entendu que les ventes de logement intervenues avant le 1er février 2012 ne sont pas prises en compte. Ainsi, l'exonération ne peut s'appliquer qu'une seule fois.

Lorsque la cession porte sur un bien commun dont les époux sont cocédants, les conditions d'application de l'exonération sont appréciées distinctement pour chacun des époux. Par suite, si l'un des époux a, antérieurement à la cession, déjà bénéficié de l'exonération (par exemple pour la cession d'un bien propre ou pour une cession réalisée antérieurement au mariage), seul l'autre époux pourra en demander le bénéfice à hauteur de la moitié de la plus-value résultant de la cession du bien commun.

En cas de cession d'un logement détenu en indivision, le respect des conditions d'application de l'exonération s'apprécie au niveau de chaque coïndivisaire. Ainsi, chacun d'entre eux peut bénéficier individuellement de l'exonération pour la plus-value qui lui revient en fonction de sa quote-part dans l'indivision. La circonstance que l'un des coïndivisaires ne remplirait pas l'une des conditions pour bénéficier de l'exonération pour la fraction du prix de cession lui revenant, ou n'en demanderait pas le bénéfice, est sans incidence sur la situation des autres coïndivisaires.

Remploi du prix de cession dans les 24 mois

Le cédant est tenu de remployer tout ou partie du prix de cession dans l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale (il peut s'agir aussi d'un bien immobilier destiné à être transformé pour un usage d'habitation). Le remploi doit être effectué dans le délai de 24 mois à compter de la cession. À défaut, l'exonération est remise en cause au titre de l'année du manquement. Par exception, en cas d'acquisition d'un logement suivie de travaux, et pour tenir compte du délai de réalisation de ces travaux, il est admis que l'affectation à la résidence principale soit différée au maximum de douze mois après l'acquisition du logement.

Le délai de 24 mois est calculé de date à date.

Bon à savoir. Le logement acquis en remploi doit en principe être situés en France. Cela étant, conformément au principe de libre circulation des personnes, l'exonération est aussi applicable, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies, lorsque le remploi du prix de cession a lieu dans un État membre de l'Union européenne ou dans un autre État partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale.

Modalités d'application de l'exonération

L'exonération n'est pas automatique. Elle s'applique sur demande du cédant par le biais d'une mention portée dans l'acte de cession. En l'absence de demande expresse du cédant, la plus-value immobilière est imposable dans les conditions de droit commun. Le cédant doit donc déterminer, au jour de la signature de l'acte authentique, la fraction du prix de cession qu'il destine au remploi et au titre de laquelle il demande le bénéfice de l'exonération de la plus-value. Dans le cas d'un remploi partiel, l'exonération est naturellement limitée à la fraction du prix de cession effectivement remployé.

Exemple. Un logement est cédé pour un prix de 300 000 €, cession dont il résulte une plus-value de 120 000 €. Le cédant destine un montant de 180 000 € à l'acquisition de sa résidence principale, soit 60 % du prix de cession. Par conséquent, la fraction de la plus-value de cession exonérée est égale à 60 % de 120 000 €, soit 72 000 €. La plus-value imposable dans les conditions de droit commun est donc de 48 000 € (120 000 – 72 000).
Par la suite, le cédant bénéficiaire de l'exonération doit être en mesure de justifier, au plus tard au terme du délai des 24 mois, le remploi effectif de tout ou partie du prix de cession au titre duquel il a demandé à bénéficier de l'exonération. Les modalités de justification diffèrent selon la nature du remploi (acquisition d'un logement achevé, acquisition avec travaux ou construction). Dans le cas de l'acquisition d'un logement achevé, la preuve de l'affectation est apportée par la production d'une copie de l'acte authentique d'acquisition du logement affecté à la résidence principale.

Bon à savoir. Le remploi du prix de cession est admis dans le paiement de droits d'enregistrement liés à un logement reçu par donation ou succession. Le prix de cession peut également servir au remboursement de l'emprunt contracté pour l'achat du logement cédé, l'achat de la résidence principale étant financé par un nouvel emprunt.

L'exonération n'est pas remise en cause lorsque le contribuable ou l'un des membres du couple soumis à imposition commune soit est atteint d'une invalidité de deuxième ou troisième catégorie, soit fait l'objet d'une rupture de son contrat de travail à l'initiative de l'employeur (licenciement ou mise à la retraite, soit décède.