Achat ou vente d’un logement : une course en 3 étapes

La mise en vente d’un bien immobilier peut être effectuée par les soins du propriétaire directement, en utilisant les sites d’annonces, par exemple, ou être confiée à un intermédiaire moyennant certains frais

Mise en vente du bien

La mise en vente d’un bien immobilier peut être effectuée par les soins du propriétaire directement, en utilisant les sites d’annonces, par exemple, ou être confiée à un intermédiaire moyennant certains frais (agent immobilier ou notaire négociateur).

Une fois le vendeur et l’acquéreur accordés sur le bien vendu, le prix et les diverses conditions, ils prennent contact avec un notaire afin que celui-ci régularise un compromis ou une promesse de vente, puis la vente définitive. Toutefois, il arrive que le compromis soit régularisé par l’agence immobilière qui a procédé à la mise en vente du bien.

Bon à savoir

Les parties peuvent choisir le même notaire ou chacune le sien. Les frais ne sont pas majorés ; les notaires se partageant les honoraires.

Avant-contrat (promesse de vente ou d'achat ou compromis)

Afin que le notaire (ou l’agent immobilier) puisse rédiger l’avant-contrat, le vendeur doit fournir diverses informations et documents concernant son bien, notamment :

  •  le titre de propriété,
  •  le dossier de diagnostic technique (voir tableau ci-après),
  • et, si son bien est un lot de copropriété, des documents spécifiques ("loi ALUR" de 2014), à savoir :
    •  le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant,
    •  les procès-verbaux des assemblées générales des 3 années précédant la signature de l’acte,
    •  le carnet d’entretien de l’immeuble,
    •  l’état de la situation financière de la copropriété et du vendeur (montant des charges du budget prévisionnel, montant des charges payées par le vendeur, sommes dues par le vendeur au syndicat, etc.).

Important

Il est recommandé à l’acquéreur de prêter une attention particulière aux documents qui vont lui être présentés. Ils lui permettent de connaître la situation de la copropriété et d’avoir une vision globale des charges à payer en devenant propriétaire.

Le (ou les) notaire(s) chargé(s) de la vente réunissent les parties afin de procéder à la signature de l’avant-contrat et vérifient ensemble leur état civil, la désignation et la description du bien vendu, le prix, et font lecture de tous les documents joints à l’avant-contrat. Le vendeur est tenu à une obligation d’information générale. Il doit porter à la connaissance de son acquéreur et du notaire toute information qui pourrait s’avérer être nécessaire.

Diagnostic

Immeuble concerné

Durée de validité à compter de la visite des lieux

Constat de risque d’exposition
 au plomb *

Immeuble d’habitation construit avant le 01.01.1949.
 Si copropriété : parties privatives et communes, sauf exceptions.

Illimitée en cas d’absence de plomb ou concentration inférieure au seuil fixé.
 A défaut, durée de validité de 1 an.

Etat relatif à la présence
 ou l’absence de matériaux
 ou produits contenant de l’amiante *

Immeuble construit avant le 01.07.1997.
 Si copropriété : parties privatives et communes.

Illimitée, sauf mise à jour obligatoire.

Diagnostic de performance énergétique

Tout bâtiment (habitation, commerce…) "occupé de manière prolongée par des personnes physiques", sous réserve d’exceptions.

10 ans.
 Valeur informative seulement.

Installation intérieure de gaz
 et/ou d’électricité *

Immeuble d’habitation comportant une installation intérieure réalisée depuis plus de 15 ans.
 Si copropriété : parties privatives uniquement.

3 ans.

Etat des risques naturels
 et technologiques (ERNT) *

Tout bien immobilier situé dans une zone couverte par un plan de prévention de risques naturels ou techniques, ou situé en zone de sismicité.

6 mois.

Etat parasitaire *

Tout immeuble bâti situé dans une zone à risque déterminée par le Préfet.

Termites : 6 mois.
 Mérules : non précisé.

Assainissement *

Immeuble d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées.

3 ans.

Attestation de superficie privative
 dit "Certificat loi Carrez"

Lots d’immeuble en copropriété, à l’exception de ceux dont la surface est inférieure à 8 m².

Illimitée, sauf si modification de la surface privative.

*Si le diagnostic est manquant, le vendeur pourrait être tenu responsable de tout défaut non apparent que l’acquéreur ne pouvait à lui seul détecter.

Versement du dépôt de garantie et de la provision sur frais

Lors du rendez-vous de signature de l’avant-contrat, il est d’usage que l’acquéreur verse un dépôt de garantie correspondant généralement à 5 % du prix de vente. L'acompte protège le vendeur qui réserve son bien au futur acquéreur de l’éventuel préjudice qui pourrait en résulter en cas de non réalisation de la vente.

Quel est le sort de ce dépôt de garantie ?

  • Si la vente se réalise, cet acompte vient en déduction du prix de vente.
  •  Si la vente ne se réalise pas pour un "juste motif" (non obtention d’un prêt, par exemple), l’acquéreur peut récupérer intégralement son dépôt de garantie.
  •  Si la vente ne se réalise pas par la faute de l’acquéreur (changement d’avis, par exemple) et que sa décision intervient en dehors du délai de rétractation, l’acquéreur perd définitivement son dépôt de garantie qui sera reversé au vendeur.

Bon à savoir

Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, et son montant n’est donc pas fixé. Les parties peuvent conventionnellement décider de prévoir un montant différent.

Le notaire demande également à l’acquéreur de verser une provision sur frais afin d’entamer les démarches administratives. Cette provision varie généralement entre 350 et 600 €, et est déduite des frais finaux à verser.

Bon à savoir

Depuis le 1er janvier 2015, tous paiements d’un montant supérieur à 3 000 € intervenant dans le cadre d’un acte reçu et donnant lieu à publicité foncière doivent obligatoirement être réalisés par virement bancaire. Les chèques, y compris de banque, ne sont plus acceptés.

Notification de l’acte à l’acquéreur et délai de rétractation de 10 jours

Lorsque l’immeuble est à usage d’habitation et que le futur acquéreur n’est pas un professionnel de l’immobilier, ce dernier bénéficie de la faculté de se rétracter. A cet effet, une copie de l’acte, des annexes et éventuellement des documents prévus par la "loi ALUR" de 2014 lui sont notifiés (par lettre recommandée avec accusé de réception (papier ou en ligne), par remise en mains propres, ou sur support électronique).

A compter du lendemain de la présentation de l'ensemble des documents, le bénéficiaire dispose d’un délai de 10 jours pour exercer sa faculté de rétractation selon les modalités prévues dans l’avant-contrat. Il n’a à justifier d’aucun motif, et peut récupérer intégralement le dépôt de garantie versé dans un délai de 21 jours maximum à compter du lendemain de la date de rétractation.

Le destinataire de la rétractation est en principe le vendeur. Toutefois, lorsqu’un intermédiaire est intervenu (agent immobilier, notaire), il est préférable de lui notifier également.

Obtention des documents et du prêt

Afin de garantir à l’acquéreur un achat sans mauvaises surprises ultérieures, le notaire réunit un certain nombre d’informations relatives à l’état civil des parties, à l’origine de propriété du bien, sa situation hypothécaire, les règles d’urbanisme applicables, etc. Toutes ces informations sont relatées dans l’acte de vente définitif. Le notaire interroge également la collectivité locale afin de savoir si le bien est situé dans une zone ayant institué un droit de préemption urbain. Si tel est le cas, la commune est prioritaire pendant 2 mois (voir 3 dans certains cas) pour se porter acquéreur.

En outre, l’avant-contrat prévoit généralement une condition suspensive de prêt. La vente ne peut donc se réaliser que si le futur acquéreur obtient effectivement son financement. Si tel est le cas, l’acheteur reçoit l’offre de prêt émise par la banque mais ne peut l’accepter qu’à l’issue d’un délai de 11 jours à compter de sa réception. S'il n'obtient pas son prêt, l'acquéreur doit au moins justifier un refus de banque sur la base des conditions prévues dans l'avant-contrat (montant du capital à emprunter au minimum). L'avant-contrat peut néanmoins imposer à l'acquéreur de déposer sa demande de prêt auprès de plusieurs établissements de crédit nommément désignés (2 ou 3).

Tant que ces délais ne sont pas expirés, l’acte de vente ne peut pas être régularisé. Il faut donc compter généralement 3 mois entre la première signature, et la signature de la vente définitive.

Que se passe-t-il si de nouveaux éléments apparaissent après la signature de l'avant-contrat ?

Lorsque des éléments nouveaux sont de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien (situation du bien dans une zone d'inondation, par exemple) ou à nuire à l’affectation à laquelle l’acquéreur destine le bien, plusieurs hypothèses sont possibles :

  •  l'acquéreur achète le bien en l’état, reconnaît avoir été averti et renonce à tout recours contre le vendeur ;
  •  les parties s'accordent sur une diminution du prix, ce qui implique la conclusion d’un avenant à l’avant-contrat ;
  •  l'acquéreur décide de ne plus acheter le bien. Les deux parties sont libérées et l’acquéreur récupère la totalité de son dépôt de garantie (même le délai de rétractation est écoulé).

Vente définitive du bien

Une fois que toutes les conditions sont réunies (obtention du prêt et récupération de tous les documents requis), l’acte de vente doit obligatoirement être signé devant un notaire. Le jour convenu, les parties se rendent à l’étude afin qu’on leur donne lecture de l’acte.

Bon à savoir

Il est conseillé d’organiser une visite des lieux préalablement à la signature de l’acte de vente afin de vérifier l’état du bien et d’effectuer, s’il y a lieu, les relevés de compteur.

Paiement du prix et transfert de propriété

L’acquéreur (ou la banque de celui-ci) verse préalablement à la signature de la vente, directement au notaire, le prix et les frais dont les montants lui ont été communiqués.
 Des modalités de paiement particulières (paiement à terme ou par rente, par exemple) peuvent être prévues, mais la plupart du temps, le prix est payé au comptant lors de la signature de l’acte définitif.

Les "frais de notaires" comprennent :

  • différentes taxes (destinées à l’Etat), et droits de mutation,
  • honoraires du notaire,
  • frais administratifs,
  • éventuellement, frais liés à un emprunt.

Le transfert de propriété s’effectue lors de la signature de l’acte : le vendeur a libéré les lieux, et remet les clefs à l’acquéreur. Ce dernier doit assurer le bien pour le jour de la vente.

Bon à savoir

Si le bien est loué, le vendeur est tenu en outre de remettre tout document utile (notamment bail d’habitation, proratas de loyer et de charges, dépôt de garantie, etc).

Les comptes entre vendeur / acquéreur sont réglés définitivement. Vis-à-vis de l’administration fiscale, le propriétaire au 1er janvier est tenu au paiement des impôts locaux (taxe d'habitation, foncière et d'enlèvement des ordures ménagères). Toutefois, il est généralement prévu entre les parties que le vendeur reste tenu au paiement de la taxe d’habitation et que la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sont réparties entre le vendeur et l’acquéreur en fonction du temps pendant lequel chacun aura été propriétaire au cours de l’année. Mais attention, cette convention n'est pas opposable à l'administration, le propriétaire qui acquiert un immeuble en cours d'année n'est pas le redevable légal, ni le débiteur solidaire de la taxe foncière due au 1er janvier de cette année.

Enfin, le notaire soustrait au prix de vente les éventuelles sommes dues par le vendeur (plus-values immobilières s’il n’est pas exonéré, éventuellement solde d’un prêt, ou sommes dues au syndic, par exemple), puis remet le solde au vendeur.

 Publicité de la vente et titre de propriété

Une fois les formalités de publicité foncière réalisées, le notaire adresse à l’acquéreur :

  • son titre de propriété mentionnant la publicité au service de la publicité foncière,
  • le relevé de compte définitif,
  • le solde du compte.

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