Les diagnostics techniques à réaliser avant la vente d'un logement

Qu'il s'agisse de la superficie exacte d'un appartement, ou des diagnostics liés à des impératifs de santé publique, le vendeur doit délivrer un certain nombre de certificats pour l'établissement de l'acte de vente. Dans certains cas, l'absence de certificat peut même autoriser l'acquéreur à faire annuler la vente ou tout du moins à demander une remise sur le prix.

Loi Carrez : la juste mesure de l'appartement

La loi Carrez du 18 décembre 1996 s'applique aux ventes de lots de copropriété, autrement dit, principalement aux ventes d'appartements. Elle ne concerne donc pas les ventes de maisons individuelles et les ventes sur plan. Elle impose au vendeur d'indiquer dans les promesses et contrats de vente la superficie exacte du lot de copropriété dont disposera l'acquéreur. A défaut, celui-ci peut intenter, dans un délai d'un mois, une action en nullité de l'acte de vente.

La superficie "loi Carrez" comprend les planchers clos et couverts et exclut :

• les balcons et terrasses non couverts,
• les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres,
• les dépendances (caves, garages, etc.),
• ainsi que les planchers des parties du local dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.

Pour opérer ce mesurage, la réglementation n'impose pas de recourir à un expert (géomètre-expert, architecte...). Mais le métrage exécuté soi-même requiert un soin particulier. En effet, après la vente, si l'acquéreur procède à un nouveau mesurage et constate une erreur de plus de 5 %, il peut, dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte de vente, demander une diminution du prix d'achat en proportion. Le recours à un professionnel est donc recommandé.

Les informations liées à des impératifs de santé publique

La volonté de supprimer les logements insalubres ou dangereux et celle aussi de rendre les vendeurs de biens immobiliers davantage responsables ont amené les pouvoirs publics à prendre des dispositions afin de rendre obligatoire, lors de transactions immobilières, la délivrance de certificats techniques dans deux domaines :

• la détection de la présence d'amiante,
• le risque d'exposition au plomb et la lutte contre le saturnisme.

Diagnostic amiante

La France interdit tout usage de l'amiante depuis 1997. Pour les transactions immobilières, la recherche d'amiante concerne tous les immeubles (immeuble collectif ou maison individuelle) construits avant le 1er juillet 1997. Elle vise principalement les dalles de sols, les faux plafonds et les revêtements muraux susceptibles de contenir des matériaux utilisés pour l'isolation thermique, phonique et antifeu.

En fournissant ce diagnostic, le vendeur est tenu uniquement à une obligation d'information. Si l'inspection conclut à la présence de matériaux fortement dégradés nécessitant leur remplacement, le propriétaire du bien dispose dans ce cas d'un délai de 3 ans pour effectuer les travaux. Une clause du contrat de vente peut donc prévoir qui du vendeur ou de l'acquéreur prendra en charge les travaux. À défaut d'être exécutés avant la vente, les travaux peuvent donc logiquement faire partie des éléments de négociation entre le vendeur et le candidat à l'acquisition.

Si le certificat n'a pas été délivré au moment de la vente, l'acquéreur, une fois devenu propriétaire, a toute liberté pour faire établir un diagnostic. Si celui-ci se révèle positif, il est en droit de se retourner contre le vendeur et demander la prise en charge des travaux qui s'avéreraient nécessaires, sans que celui-ci ne puisse invoquer la garantie contre les vices cachés.

Diagnostic plomb : lutte contre le saturnisme

L'obligation de fournir un état, de moins d'un an, du risque d'exposition au plomb concerne tous les immeubles construits avant le 1er janvier 1949, quelle que soit leur zone géographique d'implantation. Le diagnostic a néanmoins une durée illimitée s'il établit une absence de revêtements contenant du plomb, ce constat devant par la suite être joint à chacune des mutations.

Tout manquement à la délivrance de l'information relative au plomb peut entraîner une sanction pénale prévue par l'article 223-1 du code pénal (1 an d'emprisonnement et 15 000 € d'amende) et une sanction civile qui place de fait le vendeur dans l'obligation de prendre à sa charge les travaux qui s'avéreraient nécessaires, même si ceux-ci sont diagnostiqués après coup par l'acquéreur.

Par conséquent, à défaut d'être exécutés avec la vente, les travaux et leur coût font là aussi partie des éléments de négociation entre vendeur et acheteur.

Les informations liées à l'état de l'immeuble

Sept certificats liés à l'état de l'immeuble doivent être délivrés le cas échéant à l'acquéreur d'un bien immobilier. Il existe également diverses obligations d'information dans des cas particuliers.

Certificat de performance énergétique

Ce certificat, purement informatif, a pour objet de donner une idée du montant prévisible des dépenses liées aux consommations d'énergie. Il comprend notamment les caractéristiques du bâtiment et un descriptif de ses équipements de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation ainsi que des conditions d'utilisation. Le diagnostic est également accompagné de recommandations destinées à améliorer la performance énergétique du bien en question.

Ce diagnostic a une durée de validité de 10 ans.

Prévention des risques naturels, technologiques, miniers ou sismiques

Dans certaines zones du territoire national, le vendeur a pour obligation, quelle que soit la nature du logement vendu, de fournir un état des risques naturels (ex : inondations), technologiques (proximité d'usines), miniers ou sismiques.

L'état doit avoir moins de 6 mois au moment de la signature de la promesse de vente ou de l'acte de vente proprement dit.

Il convient de se renseigner en préfecture pour connaître les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques et/ou des risques miniers, et les zones de sismicité.

En outre, que l'immeuble soit dans une zone couverte par un plan de prévention ou non, le vendeur doit également informer par écrit l'acquéreur des sinistres subis par le bien dont il a connaissance et qui ont donné lieu à une indemnisation au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique.

À défaut d'état des risques et d'absence d'information sur les sinistres antécédents, l'acquéreur peut engager une action pour annuler la vente ou demander une diminution du prix.

Lutte contre les termites et les insectes xylophages

La remise d'un état parasitaire est obligatoire dès lors que l'immeuble est situé dans une zone contaminée ou susceptible de l'être par les termites. Ces zones sont délimitées par arrêté préfectoral. Le diagnostic doit avoir moins de 6 mois. Comme pour les autres certificats, le défaut de production de l'état parasitaire empêche le vendeur d'invoquer des vices cachés si un diagnostic se révélait positif après la vente.

Si l'immeuble n'est pas situé dans une zone à risques, le vendeur est tout de même tenu d'informer son acquéreur, s'il en a connaissance, de la présence de termites, sous peine d'amende.

Lutte contre la mérule

Ce dispositif de lutte contre la mérule, un champignon lignivore pouvant causer d'importants dégâts sur les structures en bois des bâtiments, ne prévoit ni une injonction de recherche et de travaux préventifs ou d'éradication, ni la production d'un diagnostic faisant état de l'absence ou de la présence de mérule.

Cependant, en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, les propriétaires doivent simplement produire une information sur la présence d'un risque de mérule. Aucune sanction n'est actuellement prévue en cas de non-respect de cette obligation.

Diagnostic gaz

Le vendeur d'un logement comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de 15 ans doit fournir un état de cette installation. Pour être valable, celui-ci doit avoir été effectué moins de 3 ans avant la date de la promesse de vente ou de l'acte de vente.

Il s'agit d'un état purement informatif. Le document décrit notamment les appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire, l'état des tuyaux fixes d'alimentation en gaz et l'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils au gaz. Si des travaux se révèlent nécessaires, ils peuvent être faits par le propriétaire avant de mettre en vente. À défaut, ils seront appréciés par chacune des parties et seront un des éléments de négociation de la vente.

Le défaut de production de ce diagnostic empêche le vendeur de se retrancher derrière une clause de non garantie des vices cachés si un diagnostic se révélait positif établi après la vente.

Diagnostic électricité

Comme pour les installations au gaz, le vendeur d'un logement comportant une installation intérieure électrique réalisée depuis plus de 15 ans doit fournir un état de cette installation. Pour être valable, l'état doit également être daté de moins de 3 ans.

Là encore, il s'agit d'un état purement informatif. Sans qu'il ne soit procédé à un démontage, l'état est le résultat d'un examen visuel, accompagnés de divers essais, de l'appareil général de commande et de protection, des dispositifs de protection contre les surintensités, des installations réglementaires dans les salles d'eau ou de bain et de la vétusté des différents matériels (socles de prises, conducteurs, etc.). Là aussi, les éventuels travaux peuvent constituer un élément de négociation entre acheteur et vendeur, et le défaut de production de ce diagnostic empêchera le vendeur d'invoquer la non garantie des vices cachés si un diagnostic se révélait positif après la vente.

Contrôle des installations d'assainissement

Un document de contrôle des installations de traitement des eaux usées et/ou pluviales pour les habitations qui ne sont pas situées dans une zone d'assainissement collectif doit être fourni impérativement à l'acquéreur. Ce contrôle concerne avant tout les maisons situées dans des villages ou des zones isolées.

L'état à fournir doit avoir moins de 3 ans au moment de la vente. En cas de non-conformité, les travaux de conformité rendus nécessaires doivent être effectués par l'acquéreur dans un délai d'un an après l'acte de vente. Le coût de ces travaux peut devenir de ce fait un élément de négociation de la vente entre les parties.

Lorsque l'habitation est située dans une commune ayant mis en place un service public d'assainissement collectif et que la commune, après contrôle, a averti le propriétaire d'une défaillance, il est conseillé d'en avertir l'acquéreur.

Le dossier de diagnostic technique : un document récapitulatif

L'ensemble des diagnostics devant être fournis à l'acquéreur est regroupé dans un seul dossier appelé "dossier de diagnostic technique", annexé à la promesse de vente ou à défaut à l'acte de vente. Ce dossier est établi par l'expert en charge de les effectuer. Le métrage de la partie privative (loi Carrez) ne figure pas dans le dossier de diagnostic technique.

Quel que soit le diagnostic à établir, celui-ci doit être réalisé par un professionnel qualifié et certifié qui a souscrit une assurance professionnelle. Le vendeur qui ne fait pas appel à un professionnel certifié pour l'établissement des diagnostics encourt une amende de 1 500 €.

Quant aux tarifs, ils varient bien évidemment en fonction de la taille de l'appartement ou de la maison et du nombre de diagnostics à établir. La plupart des entreprises proposent des packages permettant de limiter les coûts, notamment les frais de déplacement. Selon différentes sources, il faut compter entre 200 et 500 € pour un dossier complet.

Les aides financières pour réaliser les travaux

L'agence nationale de l'habitat (ANAH) est susceptible de verser des aides financières, notamment pour l'exécution des travaux liés à l'amiante, au plomb ou pour ceux permettant une amélioration de l'isolation thermique. Ces aides sont octroyées sous conditions de ressources. Elles sont également soumises à un engagement d'habiter le logement pendant 6 ans, il est donc peu opportun de les demander lorsqu'on a l'intention de le céder.

L'Éco-prêt à taux zéro permet de financer, sans intérêt sur une période de 10 ans, jusqu'à 30 000 € de travaux dans le but d'améliorer la performance énergétique du logement.

Enfin, certaines dépenses d'équipement en faveur du développement durable (chauffage, isolation thermique, etc.), ainsi que les travaux contre les risques technologiques, ouvrent droit à un crédit d'impôt.

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