SCPI vs OPCI : la "pierre papier" décryptée

Les informations préalables à connaître sur le placement

Un objet social similaire...

Les SCPI et les OPCI sont deux entités ayant principalement pour objet :

•  l’acquisition directe ou indirecte, y compris en l’état futur d’achèvement, et la gestion d’un patrimoine immobilier affecté à la location, qu’il s’agisse d’immeuble à usages d’habitation ou à usage commercial ;
•  l’acquisition et la gestion des immeubles qu’elles font construire exclusivement en vue de leur location.

Par leur biais, l’investisseur ne détient donc pas directement un bien immobilier. Son épargne est collectée par la société ou l’organisme gestionnaire, qui effectue ensuite des investissements dans l’immobilier locatif. En contrepartie, l’épargnant perçoit généralement un revenu régulier net de charges (assurance, gestion, taxes, etc.).

Faisant appel public à l’épargne, OPCI et SCPI doivent être agrées et sont strictement contrôlés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

...mais un cadre juridique de fonctionnement différent...

Par définition, la SCPI est une société civile d’investissement collectif fonctionnant grâce à l’émission de parts dans le public dont les investisseurs deviennent associés à part entière. Elle emprunte néanmoins certaines règles de fonctionnement aux sociétés anonymes en vue d’assurer une meilleure protection des associés. Le capital social minimal est fixé à 760 000 €.

En réponse au cadre parfois contraignant des SCPI, le législateur a mis en place en 2005 une formule d’investissement plus souple : les OPCI, dont les caractéristiques se rapprochent de celles des Sicav ou des FCP. Un OPCI prend la forme :

• soit d’une société à capital variable (SPPICAV - pour société de placement à prépondérance immobilière) soumise au droit commun des sociétés anonymes (SA) ou sociétés par actions simplifiées (SAS),
• soit, plus rarement, d'une copropriété (FPI - fonds de placement immobilier), sur le modèle des FCP, dont le capital est divisé en parts.

S'agissant de la SPPICAV, les règles relatives au montant minimum du capital initial sont celles appliquées aux SA ou SAS. Toutefois, le montant minimum de l'actif net d'un OPCI, fixé à 500 000 €, doit être atteint dans les 3 ans suivant sa date de création.

Par ailleurs, contrairement aux SCPI, les OPCI sont soumis à une obligation de distribution des profits réalisés (voir tableau final). Les règles d'endettement divergent également.

...et des règles de répartition d'actifs différentes

Le patrimoine des SCPI est constitué quasi-exclusivement d’actifs immobiliers. La détention de titres d'autres SCPI ou d'OPCI est plafonnée (10 % de l'actif). La SCPI est dite "classique" lorsqu'elle investit dans des locaux de nature diverses (commerces, bureaux, entrepôts). Elle est dite "fiscale" lorsqu'elle investit dans un cadre juridique et fiscal particulier, type investissements locatifs "Pinel" ou "Malraux".

L’actif de l’OPCI doit, lui, être obligatoirement composé d’immobilier à hauteur de 60 % (immeubles, parts ou actions de sociétés immobilières, etc.) et de 5 % au minimum de liquidités permettant d’assurer, si nécessaire, le rachat des actions sur demande des épargnants. La société de gestion est libre d’investir les 35 % restants vers d’autres types d’actifs (obligations, actions, liquidités, etc.). Ainsi, la diversité des actifs de l’OPCI permet-elle normalement de minorer les risques.

Le marché des titres des SCPI et des OPCI fonctionnent différemment

Une SCPI à capital fixe propose des parts lors de son lancement, puis par la suite lorsqu'elle procède à une augmentation de capital. Les associés peuvent céder leurs titres soit de gré à gré soit sur un marché de négociations (ou marché secondaire) dont l'animation est confiée à la société de gestion qui tient à ce titre un registre d'ordres. Dans ce contexte, toute cession est seulement possible s'il y a un vendeur et un acheteur.

Dans le cadre d'une SCPI à capital variable, le fonctionnement est plus souple pour l'associé qui souhaite se séparer de ses titres. La cession est remplacée par un retrait des parts. En pratique, c'est la société de gestion qui rachète les parts.

Les OPCI fonctionnent, eux, uniquement suivant le système d’achat/vente d’actions, comme pour toute société cotée sur un marché boursier, par exemple. Dans certaines circonstances exceptionnelles, les souscriptions et les rachats peuvent être suspendus.

Le démembrement de propriété est possible uniquement dans les SCPI

Une convention partageant la pleine propriété des parts de la SCPI entre un nu-propriétaire et un usufruitier, pour une durée déterminée, peut être établie. L'acquisition de parts de SCPI sous cette forme offre déjà l'avantage de représenter un coût de départ réduit, le prix d'acquisition étant effectivement réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. La solution peut aussi s'avérer utile pour un usufruitier faiblement imposé, désireux de percevoir des revenus complémentaires, et/ou pour un nu-propriétaire déjà fortement imposé qui souhaite différer la pleine propriété de son acquisition. Durant l’exécution du contrat, l’usufruitier perçoit la totalité des revenus, qui seront soumis à l'impôt sur le revenu, et il est le seul redevable, le cas échéant, de l'IFI (impôt sur la fortune immobilière). Lorsque l’usufruit s’éteint, la pleine propriété est reconstituée entre les mains du nu-propriétaire qui percevra alors à son tour la totalité des revenus distribués.

Seul l’achat à crédit des parts de SCPI est possible

La souscription de parts de SCPI est susceptible d’être financée à crédit. Ce mode de financement peut se révéler avantageux sur deux plans :

• l’achat à crédit permet d’acquérir un nombre plus important de parts ; il constitue par conséquent un effet de levier au regard des revenus perçus par la suite qui seront également plus élevés ;
• les revenus de parts de SCPI étant imposés au titre des revenus fonciers, l’investisseur peut déduire certaines charges comme les frais de dossier de l'emprunt, les intérêts d’emprunts, etc.

Toutefois, l’acheteur de parts de SCPI à crédit doit avoir conscience :

• qu’il ne dispose pas des revenus encaissés, ceux-ci contribuant à rembourser l’emprunt,
• et qu’il ne peut pas revendre ses parts pendant la durée de l’opération, sauf à rembourser son crédit par anticipation.

Les éléments clés à considérer lors de la souscription des titres

Qu’il s’agisse de la souscription de titres de SCPI ou d’OPCI, le futur investisseur peut s’adresser à sa banque, à un conseiller indépendant (conseiller en gestion de patrimoine, courtier d'assurance, promoteur, etc.) ou directement à la société de gestion. Quel que soit l'interlocuteur, il doit veiller à apporter une information claire et exacte à l'épargnant. A noter que les SCPI et les OPCI peuvent être proposés dans le cadre de l'assurance-vie comme support en unités de compte.

Préalablement à la souscription, l’établissement qui commercialise les titres doit remettre au souscripteur un document d’information clé pour l’investisseur (DICI). Ce document donne les renseignements essentiels et nécessaires à la décision de l'investisseur. Il est rédigé de façon à pouvoir être compris facilement et donne une information transparente et claire permettant au futur investisseur de prendre une décision sur son investissement en toute connaissance de cause.

Au moment de la souscription, outre le DICI fourni gratuitement, la société de gestion est tenue procurer à l’investisseur :

• les statuts et/ou règlement de la société ou de l’organisme,
• une note d’information détaillée visée par l’AMF,
• le dernier rapport annuel,
• le dernier document d’information périodique (ou le bulletin trimestriel d’information),
• un prospectus décrivant la politique d’investissement, les objectifs de gestion ainsi que les frais à supporter par l’investisseur,
•  d’autres informations : valeur liquidative ou de cession, ordres d’achat et de vente, etc.

La plupart des informations sont publiées sur le site Internet de la société de gestion. Toutefois, ces documents doivent être adressés sous forme papier ou électronique à toute personne qui en fait la demande.

Autre point clé à connaître lors de la souscription : la fiscalité...

Des divergences fiscales

Qu'il s'agisse d'un investissement en parts de SCPI ou en titres d'OPCI, seul le détenteur des parts ou des titres est personnellement redevable de l'impôt sur les gains et bénéfices. Cependant, les gains perçus ou autres bénéfices ne suivent pas le même régime fiscal selon la formule choisie.

Imposition des revenus distribués

Dans le cadre d'un investissement en parts de SCPI ou en parts de FPI, l'associé personne physique, agissant dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, est soumis à l’impôt sur le revenu :

• au titre des revenus fonciers pour sa quote-part des loyers encaissés par la société civile ou le fonds, après déduction d’éventuelles charges (par exemple, les intérêts d'emprunt en cas d'achat à crédit des parts de la SCPI),
• au titre des revenus de capitaux mobiliers pour sa quote-part des revenus financiers perçus par la SCPI ou le FIP.

Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu ; les revenus financiers sont soumis au nouveau prélèvement forfaitaire unique (PFU).

Pas de distinction particulière pour les revenus distribués au détenteur de titres de SPPICAV, ils sont par principe imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. En pratique, ces revenus sont donc soumis au nouveau prélèvement forfaitaire unique, au taux de 12,8 %, ou, sur option globale, au barème progressif après application, le cas échéant, d’un abattement de 40 %.

Dans tous les cas de figure évoqués ci-avant, les revenus perçus subissent aussi les 17,2 % de prélèvements sociaux.

Imposition des plus-values

L'éventuelle plus-value dégagée par la cession d'un immeuble détenu par la SCPI ou le FIP entraîne, pour le porteur des parts, imposition selon le régime des plus-values immobilières pour les particuliers (ou plus-values professionnelles lorsque le porteur de parts de FPI est loueur en meublé professionnel).

Dans le cadre d'une SPPICAV, ou pour la cession de tout autre actif d'un FIP, la plus-value est soumise au régime des plus-values sur valeurs mobilières.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) comprend les titres de sociétés à hauteur de la fraction de la valeur représentative des biens immobiliers. Les parts de SCPI et les titres d’OPCI sont donc susceptibles d’être taxées à l’IFI, y compris lorsqu'il s’agit d’unité de compte dans un contrat d’assurance-vie. Sur ce plan, compte tenu des règles respectives de composition des actifs, le porteur de part de SCPI, pour un même montant investi, a toutes les chances d'être davantage pénalisé que le porteur de titres d'OPCI.

Quid de la cession des parts ou des titres ?

En cas de plus-value lors de la vente de parts de SCPI ou de FIP, le gain est soumis au régime d'imposition des plus-values immobilières : taux proportionnel de 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un taux global de 36,2 %. L'abattement pour durée de détention peut être appliqué.

La cession d’actions de SPPICAV suit le régime classique des plus-values sur valeurs mobilières.

En résumé...

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